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      2018-06-14 15:34:05 ynjd 閱讀
      一、市場總體降溫明顯,房地産進入新時代
      所謂降溫,一是和2016年比,二是市場總體的交易量和增速會大幅度回落。2016年,新房銷售曆史上首超10萬億,這也許是多年難以超越的一個标杆;三是2016年一些暴漲,但又缺乏概念支撐的城市,房價回落的可能很大。房價2017年大漲的概率是零,暴跌的概率也是零。必須強調,思考中國房地産,必須認識到房地産發展的環境和要素禀賦都發生了巨大的變化:經濟高增長周期結束、貨币高增長周期結束、國際資本高增長周期結束。這決定了中國房地産市場未來的走勢一定迥異于過去的18年。我們需要和過去18年房地産市場做一次真正的告别。
      但也必須記住,還有三個周期沒有結束:中國城鎮化的周期沒有結束、中國金融資本和土地資本結合的時代沒有結束、經濟對房地産的依賴沒有結束。這是中國房地産不會出現斷崖式下滑的三個重要支撐,也是中國沒有進入所謂的後房地産時代的根本原因。
      房地産作為支柱産業的地位永遠不會改變!沒錯,是永遠。看看美國完成城鎮化超過70多年了,但房地産仍然是美國最重要的産業。但房地産的路徑和未來競争模式都在發生颠覆性的變化,我們會看到很多因循守舊的房企的倒下,至少有80%的房地産企業會消失,專營房地産的企業會越來越少。
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      二、政策隻是看起來很嚴厲,但政策不是房價走勢的關鍵
      2017年房價的走勢不是取決于始于2016年“9.30”的調控周期,而是受制于房地産自身的發展周期,政策隻是為了主動挑開隐藏的風險,主動降溫而已。即使不出台調控措施,市場也會自動降溫。
      需要指出,“房子是用來住的,不是用來炒的”這句話并沒有透露出太多的嚴厲的舉措,抑制炒房的政策一直存在,炒房也不是2016年房價飙漲的重要原因,根本原因是在穩增長的壓力下房地産政策的極度寬松以及與半推半就的貨币政策的媾和,極大推動了上漲的預期,炒房是結果,不是原因!抑制炒房隻會改變短期預期,而不會改變長期預期。
      對于房地産政策的理解,要站在2017年宏觀政策的總基調理解,2017年宏觀政策将“穩”和“風險”都提高到前所未有的高度,穩中有進,則意味着房地産政策絕不會嚴厲打擊房地産,2017年,中國沒有打壓房地産的本錢。政策強調要“防止大起大落”,從房地産周期看,着力點在“大落”而不是“大起”,因為2017年的房地産也沒有大漲的基礎。
      一些城市明确表示,2017年房價“環比不漲”,“環比不漲”可能成為很多城市效仿的調整目标,環比不漲意在改變短期投資預期,并為未來的長效機制赢得時間。2017年房價最終的表現仍然是房地産自身周期使然。
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      三、房地産稅不會出台,大面積試點也是小概率
      我在分析中國房價走勢時,從來不提房産稅,原因很簡單,就是我認為短期内出台的概率等于零。房地産稅屬于極其複雜的改革事項,涉及很多問題,在之前的文章中對此有全面闡述。
      對于房産稅立法,從長遠而言,中國房地産領域的稅費改革是必須的,通過總體設計,如何對目前的稅費體系進行調整,并納入統一的房産稅,這個大方向沒有錯。但必須解決房産稅立法中民衆關注的焦點問題。比如征收目的,比如和土地出讓金的關系,比如70年土地産權如何解決,等等。這些問題不解決,房産稅是無法出台的。
      同時,必須告訴大家,房價上漲與否主要是預期,而不是稅收。房産稅抑制不了房價上漲,這是很多國家實踐證明了的。比如上海和重慶都試行房産稅,你很難解釋為什麼上海的房價暴漲而重慶的那麼平穩。國家發改委對外吹風,鼓勵地方在房地産稅等問題上搞創新,我認為有這種創新意願的地方政府不會太多。不會丢了西瓜去撿芝麻。
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      四、該買房,還是該賣房
      這是個極具風險的問題,但必須回答。
      首先,就房地産的小周期而言,2017年調整是大概率,房地産肯定不是2017年投資的重要選擇,要注意市場和政策的兩種風險。
      其次,2017年6月,可以關注市場及政策層面的調整,根據市場和政策調整的情況對下半年的走勢再次進行預判和修正,上半年如果投資房地産,風險很大;但如果是孩子入學什麼的,這是沒有辦法的,根本就不需要考慮投資回報,風險什麼的,因為耽誤了孩子是最大的風險。
      第三,我還是呼籲,高淨值人士減持國内的房地産,根本原因在于我擔心彙率和資本流出,導緻中國的資産價格迎來一次調整和重估,這可能是2017年房地産最大的風險。但這隻是針對高淨值人士,最少三套以上房子的。
      第四,如果中國經濟的基本面和房地産的基本面沒大的逆轉,有一些安全的城市,在6月份之後是可以考慮出手買房的。我之前提到的廣州,西安,重慶,昆明,南甯,以及2016年房價漲幅不是很大的大連、甯波都可以持續關注。
      最後需要指出,對于中國這樣的人口大國、貨币大國以及城鎮化進行中的新興大國而言,優質的城市資源在相當一段時間都是這個國家的稀缺品,選擇優質城市,居住,生活,是中國經濟轉型升級的重要部分。就此而言,房地産的大周期尚未結束,結束的隻是青春的莽撞和叢林時代。

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